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笔者在介绍法拍房的相关风险时曾和大家说过，一定要留意房屋是否有人在居住，是否正在出租等情况。如果有人居住或者房屋正在出租，若屋内的人不愿意腾房，购房人即使拍下房屋可能也无法入住。

近日，位于成都的朱先生便遇到了相关的困扰。朱先生在拍下房屋后，房屋的承租人曹先生与前房主签订了租赁合同，租期至2023年11月30日，由于租期还未到，并且在拍卖信息中明确标出，房屋正在出租。因此曹先生认为，朱先生拍下房屋是默认了租赁关系，那么房屋理应租到2023年11月30日。

朱先生无奈之下将曹先生起诉，请求法院判决曹先生十日之内腾房，并交付房屋及不可拆卸的装修。而曹先生则提起反诉，请求法院判令朱先生向自己赔偿装修损失22.6万元。

法院最终判决，由于前房主抵押在前，将房屋租赁给曹先生在后。已登记的抵押权可以对抗后成立的租赁权，朱先生通过拍卖取得案涉房屋所有权的行为不能推定朱先生认可曹先生与前房主之间的租赁关系继续有效。

因此，朱先生作为房屋所有权人要求曹先生腾退房屋并支付相关损失。至于曹先生要求的赔偿装修损失，法拍信息中，拍卖标的物介绍说明了“本次拍卖房屋包括（但不限于）不可拆卸的装修等”，朱先生向相关法院支付的拍卖款项中已经包含装修费用。因此，对于曹先生的诉讼请求不予支持。

看到这个案例，大家可能会产生疑惑了，不是说“买卖不破租赁”吗？为什么在这里就无效呢？

是的，一般情况下“买卖不破租赁”，但是这并不是绝对的，也存在特殊情况。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中规定了例外情形，即“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

翻译过来就是，如果在拍卖的财产上租赁权在先，设定的抵押权在后，依物权优先的原则，租赁权应当优先予以保护，拍卖后，租赁权应由买受人继续承受。但是，若设定的抵押权在先，租赁权在后，同样依据物权优先原则，设定在后的租赁权则不能影响先前的抵押权。

因此，该案件中抵押权在租赁权之前，曹先生依法需要腾出房屋。但是并不是所有人都会遇到像朱先生一样的情况，所以笔者在此劝告大家，购买法拍房前还是要尽可能了解房屋目前的居住以及租赁情况，尽可能地了解清楚后再决定是否竞拍。如果存在不确定因素，最好可以请专业人士协助，对相关房屋进行调查和核实。如果您有法拍房相关的问题，欢迎评论区留言或者私信。